1^ère différence : sa valeur juridique est différente

Le compromis de vente est un contrat « synallagmatique », qui engage les deux parties signataires à égalité. Cet engagement lie l’acquéreur et le vendeur et sont dans l’obligation de poursuivre la transaction au prix et terme convenu. Un compromis a la même valeur juridique qu’une vente.

La promesse de vente est un contrat « unilatéral » qui engage seulement le vendeur. Dès lors que le vendeur appose sa signature il s’engage à réserver le bien uniquement à l’acquéreur concerné qui dispose d’une option d’achat pendant une durée convenue au contrat. Le vendeur n’a plus la possibilité de recevoir une meilleure offre. En revanche l’acquéreur à la liberté de ne pas donner suite, mais devra obligatoirement verser une indemnité d’immobilisation au moment de la signature.

A savoir :

La promesse de vente, à la différence du compromis, doit faire l’objet d’un enregistrement officiel auprès de la recette locale des impôts, contre le paiement de frais de 125 €. C’est l’une des raisons pour lesquelles de nombreuses agences privilégient le compromis.

Que se passe-t-il en cas de désistement de l’acheteur ou du vendeur ?

* COMPROMIS : si l’une des deux parties souhaitent se désister il peut réclamer des dommages et intérêts, voire d’aller en justice pour demander l’exécution forcée de la vente.

* PROMESSE DE VENTE :  seul l’acheteur est concerné. Toutefois il ne pourra réclamer que le remboursement de son indemnité, majoré de dommages et intérêts pouvant atteindre 20 % du prix du bien.

Sont-ils si différents ?

 La différence est en réalité faible entre les deux formes de contrat.  

Les points communs entre la promesse et le compromis de vente incluent notamment :

•       Le paiement obligatoire par l’acheteur d’une indemnité d’immobilisation (dans le cas d’une promesse) ou d’un acompte sur le prix (dans le cas d’un compromis), au montant similaire (5 à 10 % du prix de vente), et qui sera conservé(e) par le vendeur en cas de désistement de l’acheteur.

•       La possibilité d’ajouter des clauses suspensives (obtention d’un prêt, droit de préemption de la commune…) qui, en cas de non-réalisation, entraînent automatiquement la caducité du contrat et le remboursement des sommes engagées par l’acquéreur.

•       Un délai de rétractation de 10 jours pour l’acquéreur d’un bien immobilier à usage d’habitation, à compter du lendemain de la première présentation du pli recommandé.

•       La possibilité que le contrat soit rédigé par un agent immobilier, un notaire ou par les deux parties elles-mêmes. Dans tous les cas, le document doit être envoyé aux deux parties par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le compromis et la promesse de vente ont des implications différentes pour l’acquéreur et le vendeur.

Au-delà du choix de l’un ou de l’autre, la priorité est surtout de confier la rédaction du document à un professionnel pour en assurer la sécurité juridique !

 

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